найти ответ
задать вопрос - по темам всех наших faq-сайтов   
 
Buying-Property-Guide
Гид покупки недвижимости - Болгария
 
 
<
 

 
новые FAQ статьи в Buying-Property-Guide
13авг2016 Идеальный дом - Ideal home (не только house)
15апр2015 Доступная болгарская недвижимость начинается с аэропорта. Особенности, "обманы"
27окт2014 Сдача недвижимости в аренду в Болгарии, местные особенности
 www.NetNotebook.Net | Buying-Property-Guide | Купить квартиру | Внимание - болгарская национальная особенность: земля под многоквартирным домом и собственники апартаментов
Анти-кризисные меры, статьи и информации


разделы Buying-Property-Guide

Идеальный дом (здание и среда обитания)
Купить квартиру
Купить дом с землёй
Болгарские особенности жилья
 
Об авторе, составителе Buying-Property-Guide
 
 
NetNotebоок.Net:
деньги, потребление, питание, техника, отношения, здоровье, медицина, безопасность, свобода, ...
О сайте
Редакция
 
Задать вопрос в FAQ,
если ответ не находится

любая тема NetNotebоок.Net
 
Опубликовать статью
 
Стать автором



Планы на будущее
Как понимать "изучать и заимствовать все достижения цивилизации человеческого общества"? Изучать - всё, и на основании полученных результатов, что сочли нужным - присваивать ("заимствовать")? Но заимствование предусматривает возврат собственнику, не так ли? Про возвращение собственнику в Уставе нет ни слова...
Устав Коммунистической Партии Китая
ГлобСПРАВКА.NetNotebook.Net
 







 







 

статья, ответ на вопрос, FAQ  

вопрос:
Что такое идеальная часть земли в квадратных метрах к апартаменту

Внимание - болгарская национальная особенность: земля под многоквартирным домом и собственники апартаментов

Земля в городе и на курорте - частная

Популярное объяснение: что такое идеальная часть (доля) в земельном участке и какое значение она имеет.
"Вниманию всех, кого это касается"
А касается идеальная часть всех, кто купил, купит, собирается купить или еще только облизывается, глядя на цены на апартаменты в Болгарии.

Идеальная часть земельного участка - это доля, участие в земельном учаске, часть стоимости, дающая право распоряжаться ВСЕМ участком.

Идеальная часть участка - это не исключительно болгарское изобретение, но в Болгарии оно получило исключительно широкое распространение, так как Болгария впереди планеты всей по числу частных собственников недвижимости. Отсюда вытекает исключительная важность понимания особенностей отношений в области земельного права и недвижимости.

Иностранцам трудно понять, как эти земельные отношения успешно работают в отношении многоквартирных апартаментных домов, как влияют на рыночное ценообразование, и почему большинство апартаментов не являются ликвидными по определению. И сколько в действительности стоит тот или иной апартамент на рынке. Поэтому напрягитесь, забудьте про съемные квартиры в Германии, и поймите принципы ценообразования в стране абсолютной частной собственности на почти все земельные участки: в 100 метрах от мэрии Варны, около берега моря, частый лес, частный сад, частное поле, частный аэродром, частную землю под заводом или автомобильной парковкой. Не частный участок колхозный-кооперативный-корпоративный, но принадлежащий вполне конкретному лицу или частной фирме, которую можно потрогать.

Другой, не частной земли в Болгарии почти нет:
Чл. 18. (1) Подземните богатства, крайбрежната плажна ивица, републиканските пътища, както и водите, горите и парковете с национално значение, природните и археологическите резервати, определени със закон, са изключителна държавна собственост.
http://lex.bg/laws/ldoc/521957377
Как видите на практике, земля в городах, прибрежные территории - то есть та недвижимость, которая больше всего интересуют частных иностранцев на тему апартаментных комплексов, по статье 18 Конституции никак не могут являться государственной собственностью.

Не буду углубляться, но скажу, что то же самое относится и к муниципальной, и к "ведомственной" собственности.

Естественно, что любая частная недвижимая собственность стоит денег и отражается и на стоимости квадратного метра жилья, и на важных правах собственников жилья.

Права, свобода распоряжения - это деньги

Перепланировка, знакомая проблема в СНГ? Возможна не только перепланировка - при полной частной собственности на недвижимость собственники жилья могут даже снести здание и построить новое. Но при условии, что в их собственности находится земельный участок под апартаментным домом, точнее - идеальные части в участке, или земельные доли участка.

тест
Ваша квартира частная ли, можете ли распоряжаться квартирой (владеть)?

Собралось собрание жильцов и решило:
Перестроить дом! Расширить и улУбить!
Снести многоквартирный дом и на его месте построить совсем современное здание, с 10 этажами под землей.

Если подобное распоряжение имуществом возможно, то квартира принадлежит Вам, и только Вам! Частная собственность!
А если нет? За что Вы платили деньги при покупке апартамента?

тест
Ваша квартира частная ли, можете ли распоряжаться квартирой (владеть)?

Собралось собрание жильцов и решило:
Перестроить дом! Расширить и улУбить!
Снести многоквартирный дом и на его месте построить совсем современное здание, с 10 этажами под землей.

Если подобное распоряжение имуществом возможно, то квартира принадлежит Вам, и только Вам! Частная собственность!
А если нет? За что Вы платили деньги при покупке апартамента?
Если выдернуть из-под дома землю? Что получится? Большая куча строительного мусора. Какова стоимость этой груды строительного мусора?

Поэтому важны условия, на основании которых на этой земле построен многоквартирный дом.

Идеальные части от земельного участка, на которых построен многоквартироный дом или апартаментный комплекс

Кондоминиум или кондо

Другая страна, где местами до сих (почему - кризис) пор развита частная земельная собственность на урбанизированных территориях - это США.

США-кондоминиум

A condominium, or condo, is the form of housing tenure and other real property where a specified part of a piece of real estate (usually of an apartment house) is individually owned, while use of and access to common facilities in the piece such as hallways, heating system, elevators, exterior areas is executed under legal rights associated with the individual ownership and controlled by the association of owners that jointly represent ownership of the whole piece."
Википедия

Кондоминиум или кондо - это форма владения жильем и другим недвижимым имуществом, где указаны части объекта недвижимости (обычно жилого дома) в индивидуальном владении, в то время как использование и доступ к общим объектов в части, такие как прихожие, системы отопления, лифтов, внешних областей выполняется в соответствии с юридическими правами, связанными с индивидуальной собственности и под контролем ассоциации собственников, которые в совокупности представляют собой право собственности на весь кусок.
(первод Гугла :)

Как видите, в американской Википедии не нашлось места земле, на которой всё оно сооружено. Единственно возможное объяснение этому - что весь этот кондоминиум стоит на чужой ЧАСТНОЙ земле. Какую выгоду получает собственник земли? Вспомните кризиз ипотекированной недвижимости 2008 года в США.

Так вот, земельный участок под этим кондоминиумом делится между всеми собственниками апартаментов. Таким образом, образуются идеальные доли (или идеальные части) в реальном земельном участке.

Рассмотрим пример с фантастически большим участком. В центре городов в Болгарии счёт идет на десятые доли кв. м.
Один человек, как физическое лицо, имел в городе в собственности земельный участок 100000 кв.м, который в 2003 году стоил 13 млн. евро. Например, недалеко от самого центра города около Кафедрального собора в Варне. Ну, это как около московского кремля, на Софийской набережной. Собственник городского участка решил построить многоквартирный дом. Получил от районного архитектурного отдела разрешение на строительство согласно ЗУТ (Закон за устройство на територията. Да, в Болгарии это возможно, без взяток и крыш.

Чл. 19. (1) Икономиката на Република България се основава на свободната стопанска инициатива.
(2) Законът създава и гарантира на всички граждани и юридически лица еднакви правни условия за стопанска дейност, като предотвратява злоупотребата с монополизма, нелоялната конкуренция и защитава потребителя.
(3) Инвестициите и стопанската дейност на български и чуждестранни граждани и юридически лица се закрилят от закона.
http://lex.bg/laws/ldoc/521957377

Построил апартаментный комплекс из 100 апартаментов по 100 кв.м каждый. Разделил земельный участок 100000 кв. м, на котором теперь стоит дом-новостройка, между этими 100-ми квартирами. Получилось, что на одну квартиру приходится 1000 кв. м земли. Простор, роскошно!
Пока он дом строил, земля в центре города подросла в цене - 160 евро за метр.
На одну квартиру пришлось земли на 160000 евро.
Плюс стоимость строительства:
В средлем, люкс-строительство - монолитный железобетонный каркас, полнотелые теплоизолированные стены (никакого гипсокартона!), мрамор - тогда стоило 200 е/м.
200 евро/м2 х 100 м2 = 20 тыс.евро
+30% прибыли = 26 тыс.е.
Итого, 186 тыс.е 100 метровая 3-х комнантная квартира с огромнейшим двором. По московским меркам 2005 году - скромная цена в центре, не так ли?

И выставил эти 100 квартир на продажу, как физическое лицо:
(в Болгарии и это возможно.)
Продава се апартамент със ЗП от 100 кв.м., ведно с 1000 кв.м. ид.ч. от парцел, целият с площ от 100000 кв.м.
Перевод на русский:
Продается квартира застроенной площадью 100 квадратных метров, вместе с долей (идеальной частью) 1000 м2 в земельном участке общей площадью 100000 квадратных метров.

ид.ч. - идеальная часть, доля.

Физически, на местности идеальные части показать невозможно, идеальные части земли - абстрактные, доли. Но можно показать в натуре - забить колышки по границам участка. Этот общий участок, распределенный между владельцами апартаментов, в котором 100 идеальных частей, показывается на плане города.

Пришел человек, который хочет построить на огромном роскошном участке магазин. Куплю! 160-180-200-250! Не-а, сказали собственники квартир (Заметьте, не жильцы!). Роскошь простора 40 собственникам нравится больше, а решение о добровольном разделе участка с идеальными частями может быть при всеобщем согласии их владельцев.

Если бы все 100 владельцев согласились с продажей части участка, то они бы могли урезать методом добровольного раздела ограничиться участком 60000 кв.м, (ЗУТ и градоустройственные параметры это позволяют), оставить на каждого владельца 600 кв.м идеальной части, продать покупателю для постройки магазина 40000 кв.м.
40000 х 250 = 10 млн.евро, по 100 тыс. на владельца квартиры.

Закон о собственности Закон за собствеността

И остались владеть квартирами на просторе. Владельцев апартаментов никак нельзя лишить их законной и священной частной собственности - идеальной части в городском земельном участке; владельцы идеальных частей могут поставить ограду с табличками "PRIVATE PROPERTY. NO ENTRY."

Большой плюс к тому, что никак нельзя к дому пристроить магазин или паркинг и пр. без согласия владельцев, ограничить их двор, является вечность их права, независимо от указаний-решений правительства и городских властей, пока существует право на частную собственность.



Еще про идеальные части земли под апартаментными комплексами:
Внимание! Иностранцев обманывают застройщики "апартаментных комплексов"

 
10мар2013



 




    заказ билетов или бронирования по интернету online - международные железнодорожные билеты с доставкой - Astrela Ltd., Bulgaria

Выгодно купить недвижимость в Болгарии - дело хитрое (продать недвижимость еще хитрее), этот сайт о местных условиях.
Этот сайт о недвижимости является продолжением сайта BgDom.Astrela.com. Автором является - читайте "об авторе" (>10 лет в Болгарии, собственник и бывший собственник, инженер), там же - конфиденциальный контакт с редакцией.
На сайт можно задать вопрос - в конце страницы
Успешного освоения тонкостей недвижимости на сайте!



 >> Ваш агент по выгодному размещению денег в Европеподробности





Местные болгарские условия в недвижимости - это: законы, строительные нормы, традиции их применения, торговые уловки
природные условия, HVAC (вентиляция, отопление, кондиционер).

Местные болгарские условия в недвижимости - это: законы, строительные нормы, традиции их применения, торговые уловки
природные условия, HVAC (вентиляция, отопление, кондиционер).

  |о сайте|редакция|предложить статью|   |PDA|

 
Пользователь обязан соблюдать Условия использования. Ответственность.
Перепечатка (кроме материалов под "стандартным копирайтом" - знаком ©) и цитирование приветствуются, если указываются:
в любых гипертекстовых документах - прямая гиперссылка на автора и на страницу-источник;
в обычных документах - указание автора, название материала, источник (например, FAQ-for-FAQ.NetNotebook.Net).


Авторские права, интеллектуальная собственность:
Статья: указанный в статье автор или правообладатель
Вебдизайн и структуры: © Astrela Ltd., 2010-2014
Creative Commons License
лицензировано под Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 License,
если не указано иное.


Внешние элементы: их соответствующие правообладатели и лицензии.
(С), (TM): их соответствующие правообладатели.

 
 
 
 
 
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker
 
 

Rambler's Top100 Top100 logo ?