найти ответ
задать вопрос - по темам всех наших faq-сайтов   
 
Buying-Property-Guide
Гид покупки недвижимости - Болгария
 
 
<
 

 
новые FAQ статьи в Buying-Property-Guide
13авг2016 Идеальный дом - Ideal home (не только house)
15апр2015 Доступная болгарская недвижимость начинается с аэропорта. Особенности, "обманы"
27окт2014 Сдача недвижимости в аренду в Болгарии, местные особенности
 www.NetNotebook.Net | Buying-Property-Guide | Купить квартиру | Внимание! Иностранцев обманывают застройщики "апартаментных комплексов"
Анти-кризисные меры, статьи и информации


разделы Buying-Property-Guide

Идеальный дом (здание и среда обитания)
Купить квартиру
Купить дом с землёй
Болгарские особенности жилья
 
Об авторе, составителе Buying-Property-Guide
 
 
NetNotebоок.Net:
деньги, потребление, питание, техника, отношения, здоровье, медицина, безопасность, свобода, ...
О сайте
Редакция
 
Задать вопрос в FAQ,
если ответ не находится

любая тема NetNotebоок.Net
 
Опубликовать статью
 
Стать автором







 







 







 

статья, ответ на вопрос, FAQ  

вопрос:
Купить апартамент в Болгарии, чтобы потом не жалеть

Внимание! Иностранцев обманывают застройщики "апартаментных комплексов"

Апартамент в Болгарии

Предистория "болгарской недвижимости"

Наблюдая за вторичным рынком курортной недвижимости в Болгарии, то оказывается, что многие апартаменты в курортных супер-местах* принадлежат англичанам, немцам и "всяким прочим шведам".
* Курортная недвижимость - это не только и не столько апартаменты, а земля, леса, пастбища, объекты бизнес назначения, инфраструктурные объекты.

Явление постройки курортной недвижимости на продажу не ново - для западных людей оно было в всегда, и особенный размах по снятию сливок получило в "жирные годы" - на пике роста бизнеса в 1980-1990-х годах. Разумеется, в те времена у советских людей не было никакого опыта мелких инвестиций в курортную недвижимость. Да и сейчас этот опыт много меньше, чем у людей с Запада, которые реально, "своими деньгами", наблюдают процессы на рынке курортной недвижимости более четверти века.

Люди из СНГ, особенно москвичи и россияне, взволнованные ценой на апартаменты в 10 раз меньше, чем "у них", кинулись скупать достроенные и недостроенные, и даже апартаменты в стадии проекта - как соинвесторы. Не зная местных законов (полагая, что законы и нравы в Болгарии - "как у них, только лучше").

Обманутые соинвесторы в Болгарии? Хм, если обманываться рад, то и в Болгарии можно стать обманутым соинвестором.

Так вот, рядовые англичане, немцы и остальные западноевропейцы и североамериканцы покупали апартаменты (и до сих пор покупают!) в первую очередь как инвестицию, чтобы, попользовавшись, в нужный момент продать с прибылью.

"Русские" же (по-западному - выходцы из бывшего СССР) покупают по примеру жителей Запада, но не видя ИХ цели покупки - будущую прибыль, предполагая из условий тотального хронического дефицита жилья, что недвижимость - это самое дорогое в жизни, всегда будет расти в цене. Но в Болгарии никогда не было ТАКОГО как в СССР и России беспросветного дефицита жилья. А сейчас в Болгарии - избыток жилья вообще, и совсем другие условия - пан-европейская супер-бюрократия. Условия в сравнении с Россией расходятся с ускорением в противоположных направлениях:
Там крепнет гибрид нацистского государства без частной собственности (которая "священна и неприкосновенна") с "новыми братками-начальниками" и "братками-уголовничками" (в том числе, и государственного масштаба).
В Болгарии, как и в остальной Европе (разумеется, Болгария догоняет ускоренным темпом!) растёт тотальное бюрократическое государство, в котором большинство - "не собственники": вечные должники, наниматели и лизингополучатели, так - выгоднее!. Слава богам: в отличие от передовых стран Европы (Франции, Великобритании, Германии), в Болгарии пока нет орд ПОСОБИСТОВ - здоровых лиц, проводящих ВСЮ ЖИЗНЬ на пособиях.

Как говорится, срабатывают две пословицы:
1) В чужой монастырь со своим уставом ...
2) Не зная броду - не суйся ...

Результат в недвижимости понятен:
С хорошей прибылью от западных владельцев апартаметная недвижимость перекочёвывает по хорошим ценам к "русским" владельцам, часто - по заведомо убыточным, для новых собственников, ценам.

Понятно, что "русские" делают ЗАНАЧКУ за границей, где частная собственность священна и неприкосновенна, но забывая одну деталь: по закону. То есть, если владелец нарушает закон, то он имеет материальные последствия (по крайней мере). А многие ли "русские" способны документально доказать, что происхождение денег - легально, деньги в Болгарию ввезены легально и прочие законные детали? Как говорится, закон с "голодными" ордами адвокатов могут докопаться и до фонарного столба.

Понятно-понятно, что "русские" убеждают себя и других, что они так богаты, что сознательно выбрасывают деньги на ветер, чтобы пожить красиво. :)
В болгарских условиях они как будто специально подставляются, вероятно полагая, что тут в полиции не бьют и "чеченцы"-рекетиры отсутствуют.
Справедливо полагают: тут вместо управдома с бандой и милиции есть более серьёзная опасность: закон и адвокаты, бизнес.

"Нам аппартамент нужен только для летнего отдыха!", а деньги и качество (только не отделки :), потребительские свойства апартамента (есть ли ХОРОШИЙ пляж на море), дорога без пробок, по каким ценам и ЧТО продают в местных (к апартаменту) магазинах, сколько ехать до магазина и ресторана НЕ ЛЕТОМ, какие перспективы у данного района (в том числе, и возможность унничтожения собственности оползнем, землетрясением, водой).


Новая тенденция бизнеса на рынке недвижимости-новостроек: цена как за апартамент + земельная доля, но без земли.
Вероятные последствия покупки

В Болгарии норма, когда собственник апартамента становится частным собственником земельной доли участка под многоквартирным домом и прилегающей территорией, точнее - долей в участке, на котором построено здание.

Владельцы частных апартаментных комплексов часто продают апартаменты качества "для сезонного проживания" без земли. То есть, земельным участком под апартаментом остается владеть некий частный собственник, который разрешил (или решил) что-то построить на своей земле.

Как говорится, сегодня разрешил, а завтра?
Квартира без доли земли под ней - это абсурд, владение стенами, висящими в воздухе. Иными словами, такая квартира является кучей строительного мусора. Но что интересно: продают апартаменты без земли по цене, которая много выше стоимости сооружения. Стоимость земли даже под многоквартирными зданиями, в расчёте на один апартамент, может составлять ПОЛОВИНУ стоимости самой квартиры.
Поэтому снести квартиру с лица земли - дело нехитрое, тем более, что блестящие времянки-апартаменты имеют свойство разваливаться, со скоростью 1/25 в год, или даже быстрее. Это износ капитальных строений.
Разумеется, что подписывая договор покупки апартамента без земли подразумевается, что покупатель находился в здравом уме и осознавал, что в случае сноса в лучшем случае может расчитывать на компенсацию остаточной стоимости апартамента. А это - хороший бизнес: построил за 100 евро за квадратный метр, продал за 600, через 5 лет останется 4/5 от стоимости покупки (или от оценочной стоимости, которая может быть в данном случае 130 евро - 30% на прибыль застройщика - минус износ 1/5). То есть, получите 104 евро за метр, и съезжайте из апартамента на МОЕЙ земле.
Итого, прибыль владельца "многоразовой" земли составляет 600 евро выручки минус 100 евро за стройку, минус 104 евро отступных собственнику апартамента. Всего прибыль составляет 396 евро за метр.

Если апартаментный комплекс имеет общую площадь (РЗП) 6000 квадратных метров (100 квартир), площадь земли (при роскошной плотности застройки 40%, разрешенная высота - 5 этажей), то застроена площ (застроенная площадь) - 1200 кв.м. Земельный участок - 1680 кв.м, 16 соток.
Значит, прибыль с такого участка земли площадью 1680 кв.м составляет 6000 Х 396 = 2,4 млн. евро, минус гонорары адвокатам и судебные издержки.
Первоначальные затраты - 0,6 млн.евро, прибыльность - 200%. Неплохой законный бизнес, да?
... Не считая затрат на бюрократию "разрешение за строеж" и покупку земли - примерно 170 тыс.евро, если в очень хорошем месте.

Но! "Минус гонорары адвокатам и судебные издержки" может и не потребоваться. Все ли покупатели-иностранцы могут подтвердить легальность происхождения средств на покупку апартамента 36000 евро (при типичной зарплате кандидата наук в России в 250 евро), или легальность ввоза в Болгарию денег - по законам О валюте (разрешение) и Отмыванию денег?
Вот, и отпал предмет спора о размере компенсации за квартиру в суде. Ибо судебное разбирательство автоматически вызовет прокурорское дело по 2 статьям Уголовного кодекса с конфискацией и штрафом, плюс сообщение-запрос до компетентных органов РФ, что такой-то господин не может объяснить происхождение 36000 евро. Во что это выльется на Родине гражданину?

Пока о "второй серии" бизнеса по продаже недвижимости иностранцев в Болгарии не говорят. То-ли делают бизнес по этой схеме, то-ли пока нет. Скорее всего, не делают, так как еще не вся недвижимость распродана и визы для владельцев недвижимости пока не отменили.

Апартаменты без земли: международная тенденция

"Русских" покупателей должно утешать, что не только "русские" покупают апартаменты без земли как не-граждане Европейского Союза, но и граждане ЕС, воспитанные в духе счастья сверхпотребления вкредит, покупают или "покупают" на условиях ипотечного кредитования ("ипотека") апартаменты без доли в земельном участке. И даже болгарские граждане! Один начальник в болгарской страховой компании рассказал, как его знакомые, последние годы живущие в Германии, купили "глупый апартамент" без земельной доли - на ЧУЖОЙ земле, плохого строительного качества (протекает!) и дешевле "европейской цены" - т.е. по безумной для Болгарии цене.
Бальзам на душу?



Смотрите, где покупаете апартамент!
Онлайн путеводитель по побережью Чёрного моря - Болгария

 
18фев2013



 




    заказ билетов или бронирования по интернету online - международные железнодорожные билеты с доставкой - Astrela Ltd., Bulgaria

Выгодно купить недвижимость в Болгарии - дело хитрое (продать недвижимость еще хитрее), этот сайт о местных условиях.
Этот сайт о недвижимости является продолжением сайта BgDom.Astrela.com. Автором является - читайте "об авторе" (>10 лет в Болгарии, собственник и бывший собственник, инженер), там же - конфиденциальный контакт с редакцией.
На сайт можно задать вопрос - в конце страницы
Успешного освоения тонкостей недвижимости на сайте!



 >> Ваш агент по выгодному размещению денег в Европеподробности





Местные болгарские условия в недвижимости - это: законы, строительные нормы, традиции их применения, торговые уловки
природные условия, HVAC (вентиляция, отопление, кондиционер).

Местные болгарские условия в недвижимости - это: законы, строительные нормы, традиции их применения, торговые уловки
природные условия, HVAC (вентиляция, отопление, кондиционер).

  |о сайте|редакция|предложить статью|   |PDA|

 
Пользователь обязан соблюдать Условия использования. Ответственность.
Перепечатка (кроме материалов под "стандартным копирайтом" - знаком ©) и цитирование приветствуются, если указываются:
в любых гипертекстовых документах - прямая гиперссылка на автора и на страницу-источник;
в обычных документах - указание автора, название материала, источник (например, FAQ-for-FAQ.NetNotebook.Net).


Авторские права, интеллектуальная собственность:
Статья: указанный в статье автор или правообладатель
Вебдизайн и структуры: © Astrela Ltd., 2010-2014
Creative Commons License
лицензировано под Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 License,
если не указано иное.


Внешние элементы: их соответствующие правообладатели и лицензии.
(С), (TM): их соответствующие правообладатели.

 
 
 
 
 
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker
 
 

Rambler's Top100 Top100 logo ?